Pour toute personne habitant au Japon sur le long terme la question de la propriété immobilière finit nécessairement par se poser avec le temps.
Est-il possible de devenir propriétaire au Japon ? Quelles sont les conditions à rassembler ? Et surtout à quel coût ? Cet article apportera des réponses à vos questions sur le sujet.
L’Odysée de l’Immobilier Nippon : Un Panorama Élitiste
Au Japon, l’immobilier est un secteur très dynamique. Dans les grandes villes, les constructions et reconstructions s’enchainent constamment à un rythme effréné. Car pour le gouvernement japonais, un secteur immobilier florissant constitue le fer de lance d’une économie solide. Le climat économique domestique sur l’archipel peut donc se résumer ainsi : les financements domestiques sont nombreux et amplement financés par le gouvernement et poussés par un yen et des taux d’intérêts souvent bas afin de favoriser les investissements extérieurs.
Le yen est une monnaie fluctuante et le gouvernement japonais ne se prive pas de tourner le curseur dans un sens ou dans l’autre en dévalorisant ou réévaluant sa monnaie afin de stimuler son économie, ses exportations et les investissements étrangers.
Le marché immobilier japonais est actuellement dans une bulle immobilière : les prix sont hauts mais vont finir par chuter, notamment sur le marché des maisons anciennes.
1 Enfin, le secteur de l’immobilier est un secteur important qui malgré un certain déclin emploie encore plus de 5 millions de personnes sur l’archipel.
L’Exclusivité du Secteur Immobilier Japonais
2 Même si elle n’égale pas l’indétrônable Hong Kong ou Singapour en tant que ville la plus chère au monde pour les expatriés, Tokyo est depuis de nombreuses années dans le top 10 des villes les plus chères pour s’installer et vivre. Osaka et Nagoya suivent non loin derrière.
Et malgré le fait que la population japonaise décline lentement depuis maintenant de nombreuses années, les principales agglomérations ne désemplissent pas car les Japonais ont tendance à toujours chercher à s’en rapprocher. L’exode urbain est un phénomène remarquable au Japon et rien ne semble pouvoir ralentir le développement de conurbations toujours plus dynamiques. Le résultat de cette mobilité est que les campagnes se dépeuplent rapidement et les grandes agglomérations ne cessent de gagner en habitants. Par conséquent, dans les grandes villes, les prix de l’immobilier sont logiquement tirés vers le haut, tout comme le coût de la vie.
Les coûts nécessaires à l’achat ou à la location d’un bien en zone urbaine ou périurbaine sont ainsi toujours plus exorbitants malgré le fait que paradoxalement le nombre total de logements vacants augmente, parfois même en zone urbaine.
Les Arcanes du Système Immobilier Nippon
Le Japon est un pays encore très conservateur en ce qui concerne le fonctionnement de sa société. L'entrepreneuriat par exemple, afin de mettre en place une auberge ou un business locatif peut s’avérer difficile surtout pour un étranger néophyte car le marché immobilier japonais est plein de spécificités et de défis pour qui cherche à y développer un quelconque projet immobilier.
Les démarches administratives au Japon étant souvent assez complexe, à moins d’être bilingue et d’être un professionnel connaissant le secteur sur le bout des doigts, il est nécessaire de se faire aider afin de ne rien rater des subtilités du système nippon. Il y a beaucoup de règles et d’obligations tacites, souvent d'origine culturelle qu’il est important de prendre en compte avant de s’engager à signer quoi que ce soit.
La solution la plus simple est de venir accompagné d’un intermédiaire, idéalement un local qui puisse aussi faire office de garantie envers les propriétaires. Un traducteur spécialisé serait préférable, mais un ami ou le conjoint Japonais conviendra. La présence d’un local confortera également les agences et les vendeurs locaux à qui vous aurez affaire.
Les règles sont plutôt strictes en matière de construction ici et il y a énormément d’installations qu’il est interdit d’effectuer par soi-même comme le raccord aux canalisations, les installations électriques ou de gaz.
3 Concernant la sous-location de biens via la plateforme Airbnb, une autre règlementation importante à connaître : depuis le 15 juin 2018, le gouvernement japonais a mis en place une nouvelle loi assortie de contraintes si strictes qu’il n’est presque plus possible pour un particulier - et surtout plus rentable - de sous-louer son bien via Airbnb.
L’Art d’Investir au Japon pour les Expatriés
De la même façon qu’il est plus difficile pour un étranger de louer un appartement ou une maison au Japon, il leur est aussi plus difficile d’acheter un bien immobilier.
Accéder à la propriété en tant qu’étranger au Japon n’est bien sûr pas chose impossible, mais cela nécessite une préparation et un investissement bien plus conséquent qu’une acquisition faite en France ou ailleurs en Europe.
En tant que résident étranger, il vous faudra compter sur une législation officielle qui diffère parfois fortement comparé à la réalité sur le terrain. Les déceptions peuvent être au rendez-vous car comme souvent ici, le champs des possibles est large, mais les refus formulés en cours de route par les différentes institutions sont souvent nombreux. En général, la principale raison pour laquelle vous vous verrez opposer un refus n’est autre que le fait que vous ne soyez pas un citoyen japonais.
Et quand bien même vous réunissez toutes les conditions nécessaires à l’obtention d’un bien, vous pouvez malgré tout vous voir opposer un refus non justifié.
Un certain nombre d’entreprises nippones se sont tout de même adaptées à un public international en fournissant des services en anglais et une aide aux procédures. Les démarches vous seront donc plus accessibles et facilitées, mais les conditions nécessaires à l’acquisition d’un bien restent inchangées. Et malheureusement vous n’avez donc aucune garantie d’arriver à vos fins.
L’Ascension vers la Propriété au Pays du Soleil Levant
Si les conditions nécessaires sont réunies, acheter un logement au Japon en tant qu’étranger est un projet qui juridiquement reste tout à fait réalisable.
Surtout dans les prochains mois ou années à venir car une baisse des prix de l'immobilier est quasiment certaine. En partie à cause du déclin de la population sur l’archipel qui fait plus de logements sont disponibles mais également à cause du probable éclatement de la bulle économique dans laquelle le pays se trouve.
Les Sésames Visa pour l’Acquisition Immobilière au Japon
Le principal obstacle à l’obtention d’un bien au Japon réside dans le fait qu’il vous faut détenir un visa afin de résider sur place.
Notez que sans posséder de visa, il est tout à fait possible d’acquérir un pied-à-terre, une résidence secondaire où l’on vient séjourner quelques jours ou semaines par an. Ils existent d’ailleurs de nombreuses agences qui se spécialisent dans la vente de biens immobiliers pour les étrangers qui ne sont pas résidents ou qui veulent juste investir. Il vous faudra bien évidemment prouver des fonds conséquents et obtenir l’approbation de l’ambassade ou du consulat.
Cependant pour beaucoup d’expatriés résidant au Japon, l’objectif est plutôt de trouver une résidence principale dans lequel ils pourront s’installer pour y vivre en permanence. Pour acquérir un bien où l’on compte résider à plein temps, les conditions nécessaires et les démarches à faire sont toutes autres.
Car à moins de posséder le visa “Grande Fortune” (pour tous les détenteurs d’un capital supérieur à 30 millions de yens) ou de ne chercher qu’un simple lieu de villégiature, il vous faudra posséder un visa afin de pouvoir vivre continûment dans votre résidence. Et tous les détenteurs de visa au Japon, ne peuvent pas prétendre à l’achat d’un bien immobilier et encore moins à un crédit immobilier.
Le visa permanent et le visa époux sont les deux principaux visas vous permettant d’accéder à la propriété au Japon. Il n’est probablement pas complètement impossible d’acheter une maison ou acheter un appartement en étant détenteur d’un autre type de visa, mais le parcours pour y arriver sera sans aucun doute bien plus compliqué.
Naviguer parmi les Agences et Promoteurs de Légende
Passer par une agence immobilière est bien entendu la meilleure solution car c’est eux qui s’occuperont de toutes les formalités administratives. La recherche de biens à acheter ou louer doit se faire via les agences immobilières locales. Et même si de grandes enseignes internationales comme Century 21 sont présentes sur l’archipel, la barrière de la langue est un facteur important à prendre en compte.
Car il est bien sûr capital d’avoir accès à toutes les informations et subtilités nippones concernant les contrats, lors de la visite des biens afin de bien comprendre dans quel engrenage vous mettez le doigt. Un exemple : l’amiante, substance toxique et cancérigène a été utilisé dans les constructions pendant des décennies sur l’archipel et son bannissement total n’a été décidé qu’en 2004 (seulement effectif en 2008). Renseignez-vous donc bien auprès des agents immobiliers et des propriétaires.
Échelle de Prix : Naviguer l’Océan Immobilier Japonais
Tout dépend évidemment du type de bien que vous comptez acquérir ainsi que de la région. Une maison de campagne à Shikoku sera logiquement bien plus accessible qu’un appartement près du quartier de Shibuya à Tokyo par exemple.
Un appartement dans la capitale se négocie entre quelques centaines et plus de deux millions d’euros pour la tranche moyenne. Évidemment beaucoup plus pour les logements neufs les plus luxueux et les mieux placés.
Si votre intention d’achat se dirige plutôt vers les machiya (町屋) ces maisons traditionnelles ou les akiya, (空き家) les maisons à l'abandon, vous devriez avoir l'embarras du choix. 4 Le nombre d’akiya, déjà plus de 10 millions aujourd’hui, va probablement doubler d’ici à 2033 selon les experts, surtout dans les campagnes. Une augmentation bien évidemment à mettre sur le compte de la baisse prévisionnelle de la population. Le gouvernement japonais prévoit même d’offrir ces maisons à l’abandon à ses citoyens dans le but de repeupler les campagnes et des banques d’akiya ont même été créés pour aider à les écouler. Ces maisons anciennes se vendent souvent à des prix très compétitifs, parfois moins de 10.000€.
Ces deux types de maisons nécessitent cependant presque toujours des rénovations, dont l’importance et les coûts varient proportionnellement à leur ancienneté. Attention tout de même car le coût des travaux peut aisément finir par dépasser le prix du bien en lui-même.
En visant ce type d’habitation, vous pouvez aisément devenir propriétaire pour moins de 50.000€, rénovations comprises.
Le Labyrinthe des Frais et Dépenses Immobilières
Tout comme lors de la location d’un bien au Japon, il y a des frais importants à considérer - dont certains avant même l’acte d’achat et lors de la signature du contrat - et il est préférable d’être bien renseigné sur le coût réel car le montant total est souvent bien loin du prix de vente affiché à l’origine en agence. Voici une liste des principaux fais :
- Les impôts fonciers et locaux
- Une fois le bien acheté : la taxe immobilière, la koteishisanzei (固定資産税) et la taxe d’urbanisme, la toshikeikakuzei (都市計画税)
- La mise aux normes antisismiques pour les bâtiments les plus anciens (avant 1981)
- Les frais de rénovation et d’isolation. L’isolation est le talon d’Achille du bâtiment japonais
- Les frais d’agence, de notaire et autres frais administratif en tout genre
- Les frais d’entretiens de la maison en cas d’absence prolongée ou de villégiature
Sans oublier que depuis 2019, la taxe sur la consommation, la shouhizei (消費税) jusque-là à 8 %, est passée à 10 %. Et sur des sommes aussi importantes comme lors d’un achat immobilier, la différence est considérable.
Enfin, il ne faut pas oublier de prendre en compte la dépréciation de l’immobilier. Au Japon, le bâtiment se déprécie vite, surtout ceux en bois.
Les Arcanes du Financement Immobilier au Japon
Évidemment, si vous possédez déjà les fonds nécessaires à l’obtention du bien, la procédure sera plus simple pour vous. Autrement, vous devrez contracter un prêt immobilier (住宅ローン) au Japon et pour cela il vous faut être résident permanent (ou Special permanent resident) ou marié à un citoyen japonais. Notez que même marié, il vous faudra présenter un garant financier.
Surtout, il est nécessaire de s’afficher avec une situation professionnelle et financière la plus confortable et stable possible. Car face aux implacables banques japonaises, il faudra présenter un certain nombre de solides garanties. Plus votre situation sera confortable, plus vos chances de contracter un prêt augmenteront.
Projections : L’Avenir Immobilier au Japon Post-Coronavirus
La crise financière et économique causée par l’épidémie de coronavirus a fortement déstabilisé et paralysé le secteur de la construction et de l'immobilier sur l’archipel.
Renaissance Immobilière dans l’Après-Coronavirus
Le secteur de l'hôtellerie est certainement celui qui a le plus accusé le choc à cause de l’absence des touristes, une ressource essentielle pour l’économie nippone.
Le report des jeux olympiques a aussi porté un coup au secteur de la construction, en particulier à Tokyo et le fait que les jeux puissent encore être annulé est une véritable épée de Damoclès qui freine toute volonté de vrai reprise du secteur.
Pour les entreprises, cette crise du COVID-19 a bien entendu eu pour conséquence qu’elles ont dû renvoyer chez eux grand nombre de leur employés pendant des semaines. Le télétravail (テレワーク) a augmenté et les licenciements se sont multipliés entrainant une réduction de la demande pour les bureaux d’entreprises.
5 Selon un sondage effectué en avril 2020, 40 % des ménages japonais répondaient qu’ils avaient du mal à rembourser leurs prêts immobiliers.
L'Impact Culturel sur l'Immobilier au Japon
Au Japon, l'immobilier est bien plus qu'une question de mètres carrés ; c'est une affaire profondément enracinée dans la culture et les traditions locales. La conception japonaise de l'espace, où chaque détail est pensé pour harmoniser esthétique et fonctionnalité, influence directement les tendances immobilières. Les investisseurs étrangers doivent comprendre l'importance du genkan (l'entrée où l'on se déchausse), du tatami (type de sol traditionnel) et de la disposition qui favorise la lumière naturelle tout en préservant l'intimité. S'adapter aux préférences locales peut augmenter significativement l'attrait d'une propriété sur le marché.
La Dynamique Économique du Marché Immobilier
Le marché immobilier japonais est influencé par des facteurs économiques uniques, incluant la politique de taux d'intérêt quasi nuls de la Banque du Japon et la démographie. Avec une population vieillissante et en décroissance dans certaines régions, les prix immobiliers en dehors des grandes métropoles offrent des opportunités inédites. Les investisseurs avisés scrutent ces tendances démographiques et économiques pour identifier les zones à potentiel de croissance, comme les villes en périphérie des grands centres urbains où la demande pour des logements accessibles augmente.
Conseils Pratiques pour les Acheteurs Étrangers
Naviguer dans le marché immobilier japonais requiert une préparation minutieuse. Les acheteurs étrangers devraient se familiariser avec le système juridique et fiscal japonais, qui présente des particularités, notamment en termes de droits de propriété et de fiscalité des plus-values immobilières. Il est conseillé de collaborer avec un agent immobilier local expérimenté qui peut offrir une guidance précieuse à travers les complexités du marché. De plus, comprendre les nuances de la négociation et de l'acquisition d'un bien peut faire la différence entre un bon investissement et un piège coûteux.
Épilogue : Contempler l’Horizon Immobilier Japonais
Le marché de l’immobilier au Japon est un secteur voué à considérablement évoluer et à se transformer au cours des prochaines années.
Si votre projet d’acquérir un bien au Japon est mûri de longue date et que vous avez une situation professionnelle stable et des finances substantielles, n’hésitez pas, après avoir pris les renseignements nécessaires, à vous lancer dans l’aventure de devenir propriétaire au Japon. Autrement, il est peut-être préférable de temporiser afin de ne pas se décourager ou d’avoir de mauvaises surprises.
1 https://www.mercer.com/newsroom/2020-cost-of-living.html
3 https://vivreatokyo.com/airbnb-japon-bien-comprendre-situation.html
